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„Measure ULA“ (offiziell „Proposition ULA“ oder „Homelessness and Housing Solutions Tax“, auch bekannt als „Mansion Tax“) ist eine Wahlmaßnahme, die von Wählern in der Stadt Los Angeles, Kalifornien, bei den Wahlen im November 2022 genehmigt wurde. Die Maßnahme sieht eine Übertragungssteuer auf Immobilienverkäufe innerhalb der Stadtgrenzen von Los Angeles in Höhe von mehr als 5 Millionen US-Dollar vor, wobei die Einnahmen für die Produktion bezahlbaren Wohnraums und Programme zur Obdachlosenprävention vorgesehen sind. Es wurde mit 58 % der Stimmen angenommen.
Die Maßnahme wurde von der Koalition United to House LA (UHLA), einem Bündnis aus Gewerkschaften, Organisationen für bezahlbaren Wohnraum, Mieterrechtsgruppen und Gemeindeorganisationen, ausgearbeitet und gefördert. Seit seinem Inkrafttreten am 1. April 2023 hat es einen Gesamtumsatz von über 1 Milliarde US-Dollar generiert, war aber auch mit rechtlichen Herausforderungen und Kritik wegen seiner Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und den Wohnungsbau der Stadt konfrontiert.
== Hintergrund ==

Los Angeles hat seit langem Probleme mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum und der Obdachlosigkeit. Die Gemeinschaftsinitiative LA2050 hat behauptet, dass Anfang der 2020er Jahre 73 % der Einwohner von Angelenos angaben, „durch Miete belastet“ zu sein, und dass der Stadt schätzungsweise 500.000 bezahlbare Wohneinheiten fehlten, um die Nachfrage zu decken.
Das Konzept für Measure ULA entstand um das Jahr 2019, als Denny Zane, Gründer und Geschäftsführer der Aktivistenorganisation für Wohnraum und öffentliche Verkehrsmittel, Move LA, eine Koalition aus Befürwortern von bezahlbarem Wohnraum, Gewerkschaftsführern und Wissenschaftlern im UNITE HERE Local 11-Büro in der Innenstadt von Los Angeles zusammenbrachte, um neue Einnahmequellen für Wohnraum und Obdachlosenprävention zu erkunden. Die Gruppe erwog zunächst eine Steuer auf unerwartete Mieteinnahmen (Windfall Tax) und eine Bruttoeinnahmensteuer auf Mehrfamilienhäuser mit hohen Mieten, entschied sich aber letztendlich für eine Grunderwerbsteuer als den Mechanismus, der die meisten Einnahmen generieren und am positivsten abstimmen würde.
Die daraus resultierende Koalition mit dem Namen „United to House LA“ wurde gemeinsam von Laura Raymond von ACT-LA und April Verrett von SEIU Local 2015 geleitet. Sie wuchs schließlich auf mehr als 230 Organisationen an, darunter die Los Angeles County Federation of Labour, den LA/OC Building and Construction Trades Council, UNITE HERE Local 11, die United Teachers Los Angeles, die ACLU of Southern California sowie zahlreiche gemeinnützige Wohnungsentwickler und Gemeindegruppen. Die Koalition sammelte über 98.000 Unterschriften, um die Maßnahme für die Abstimmung im November 2022 zu qualifizieren, und übertraf damit die erforderlichen rund 60.000 deutlich.
Die „Los Angeles Times“ befürwortete die Maßnahme im Oktober 2022.
== Bestimmungen ==

=== Steuersätze und Schwellenwerte ===

Die Maßnahme ULA erhebt eine zusätzliche Übertragungssteuer auf alle Dokumente, die Immobilien innerhalb der Stadt Los Angeles übertragen, wenn die Gegenleistung oder der Wert bestimmte Schwellenwerte überschreitet. Die Steuer wird vom Verkäufer gezahlt und auf den gesamten Verkaufspreis der Immobilie erhoben.
Wie ursprünglich in Kraft gesetzt, wurde die Steuer in zwei Stufen erhoben: 4 % auf Immobilienverkäufe von mehr als 5 Millionen US-Dollar, aber weniger als 10 Millionen US-Dollar, und 5,5 % auf Immobilienverkäufe von 10 Millionen US-Dollar oder mehr. Die Schwellenwerte werden jährlich an die Inflation angepasst. Ab dem 1. Juli 2025 wurden die Schwellenwerte auf 5,3 Millionen US-Dollar bzw. 10,6 Millionen US-Dollar angehoben.
Die ULA-Steuer wird zusätzlich zu den bestehenden kombinierten Stadt- und Kreisübertragungssteuern in Höhe von ca. 0,56 % erhoben.
=== Ausnahmen ===

Die Maßnahme sieht Ausnahmen für bestimmte Übernehmer vor, darunter qualifizierte Organisationen für bezahlbaren Wohnraum, kommunale Landstiftungen, Wohnbaugenossenschaften mit beschränktem Eigenkapital, einige 501(c)(3)-Entitäten sowie Bundes-, Landes- und Kommunalbehörden.
=== Umsatzzuweisung ===

Die Einnahmen aus der Steuer werden in den House LA Fund eingezahlt und sind für bezahlbaren Wohnraum und Programme zur Obdachlosenprävention vorgesehen.
Im Rahmen der Maßnahme wurde ein Bürgeraufsichtsausschuss eingerichtet, der die Umsetzung finanzierter Programme überwacht und die Stadt bei der Zuweisung von Ressourcen berät.

== Einnahmen und Programme ==

=== Umsatzentwicklung ===

Befürworter schätzten zunächst, dass die Maßnahme auf der Grundlage der Daten des Los Angeles County Assessor aus dem Geschäftsjahr 2021–2022 rund 900 Millionen US-Dollar pro Jahr generieren würde. Der tatsächliche Umsatz für das erste Betriebsjahr, beginnend im April 2023, betrug 215 Millionen US-Dollar.
Der LA Controller prognostizierte ULA-Einnahmen von 270 Millionen US-Dollar für das Geschäftsjahr 2023–24 und 271 Millionen US-Dollar für das Geschäftsjahr 2024–25, weniger als die Hälfte seiner Budgetschätzungen zum Zeitpunkt der Annahme.
In einem Bericht des Occidental College vom April 2024 wurden die niedriger als erwarteten Einnahmen auf steigende Baukosten, niedrigere Bau- und Verkaufsraten und einen Anstieg der Zinssätze zurückgeführt.https://www.oxy.edu/sites/default/files ... 2024_1.pdf

„City Journal“ stellte im Februar 2026 fest, dass Measure ULA eine „perverse Wechselwirkung“ mit California Proposition 13 hatte, die Steuererhöhungen begrenzt, bis die Immobilie den Besitzer wechselt. Beide Maßnahmen halten Eigentümer vom Verkauf ab und der Stadt bleiben Einnahmen entzogen, bis sie es tun.
=== Geförderte Programme ===

Aufgrund anhängiger Rechtsstreitigkeiten begrenzte die Stadt die Ausgaben zunächst auf 150 Millionen US-Dollar. Im Dezember 2024 stimmte der Stadtrat von Los Angeles mit 12:0 für die Genehmigung der endgültigen Richtlinien für erweiterte Measure ULA-Programme und ermächtigte die Stadt, auf die gesamten kumulierten Einnahmen von zu diesem Zeitpunkt etwa 480 Millionen US-Dollar zuzugreifen.
„Shelterforce“, ein gemeinnütziger Journalismus, der sich mit bezahlbarem Wohnraum befasst, berichtete im Januar 2025, dass Measure ULA mehr als 4.000 Haushalten 30 Millionen US-Dollar für Nothilfe bei der Miete zur Verfügung gestellt, 795 bezahlbare Wohneinheiten in neun separaten Projekten bezahlt und Mietern, denen eine Räumung bevorsteht, Rechtsschutz geboten habe.

== Auswirkungen auf den Immobilienmarkt ==

=== Rückgang der Transaktionen ===

Forscher am UCLA Lewis Center for Regional Policy Studies fanden heraus, dass seit Inkrafttreten der Maßnahme ULA die Wahrscheinlichkeit, dass eine Immobilie in Los Angeles über der Steuerschwelle verkauft wird, um bis zu 50 % gesunken ist. Besonders ausgeprägt war der Rückgang bei Nicht-Einfamilien-Transaktionen, darunter Gewerbe-, Industrie- und Mehrfamilienimmobilien. Die Forscher kamen zu dem Schluss: „Insgesamt deuten die Beweise darauf hin, dass die Maßnahme ULA weder eine echte ‚Villensteuer‘ noch eine Steuer ist, die ausschließlich auf unverdientes Immobilienvermögen fällt. Die Steuer fällt zwar auf Villen an, behindert aber auch den Handel mit Gewerbe-, Industrie- und Mehrfamilieneigentum.“
Eine Studie der RAND Corporation ergab, dass die Verkäufe hochwertiger Immobilien in Los Angeles in den ersten beiden Jahren der Einführung der Steuer um die Hälfte zurückgingen.
=== Auswirkungen auf die Wohnungsproduktion und -renovierung ===

Kritiker äußerten Bedenken, dass die Steuer den Bau neuer Mehrfamilienhäuser behindert. Da die meisten Mehrfamilienprojekte den Kauf eines Baugrundstücks und den späteren Verkauf des fertiggestellten Gebäudes beinhalten und beide Transaktionen der Steuer unterliegen, erhöht die Maßnahme ULA die Kosten für den Bau neuer Wohnungen erheblich. RAND-Forscher schätzten, dass die Maßnahme den Bau von 1.900 neuen Wohneinheiten pro Jahr verhinderte, von denen 160 erschwingliche Einheiten gewesen wären, die ohne öffentliche Finanzierung hergestellt worden wären. Sie kamen zu dem Schluss, dass die tatsächlichen Einnahmen aus der Maßnahme LA höchstens die Hälfte der erschwinglichen Einheiten ausmachten, die ohne die Steuer gebaut worden wären.

== Rechtliche Herausforderungen ==

Im Dezember 2022 reichten die Howard Jarvis Taxpayers Association (HJTA) und die Apartment Association of Greater Los Angeles (AAGLA) eine Klage vor einem Staatsgericht mit der Begründung ein, dass die Maßnahme ULA gegen die kalifornische Verfassung verstoße. Im Oktober 2023 wies ein Richter des Los Angeles County Superior Court die Klage ab. Im Dezember 2025 bestätigten die kalifornischen Berufungsgerichte die Klage die Entscheidung des Untergerichts, in der festgestellt wurde, dass die kalifornische Verfassung den Wählern die Befugnis einräumt, Eigentumsübertragungssteuern wie die Maßnahme ULA zu erlassen. Ein HJTA-Anwalt sagte, dass die Organisation weitere Berufungsverfahren einleiten werde.
Im September 2023 entschied ein Richter eines Bundesbezirksgerichts, die Klage einer Gruppe von Grundstückseigentümern gegen die Maßnahme ULA wegen mangelnder Zuständigkeit abzuweisen.
Eine Koalition kalifornischer Unternehmen brachte den Taxpayer Protection and Government Accountability Act voran, eine landesweite Abstimmungsmaßnahme, die rückwirkend einige lokale Sondersteuern außer Kraft gesetzt hätte, möglicherweise auch die Maßnahme ULA.
== Reformvorschläge ==

=== Bürgermeister Bass Ausnahmen von Waldbränden ===

Nach dem Palisades-Brand in Los Angeles im Januar 2025 äußerte Bürgermeisterin Karen Bass die Möglichkeit, die Maßnahme ULA auszusetzen, um Wiederaufbaubemühungen zu unterstützen.
=== Raman-Änderungsvorschlag ===

Im Januar 2026 sagte Nithya Raman, Vorsitzende des Housing and Homelessness Committee und Mitglied der Democratic Socialists of America,
Raman argumentierte, dass die ULA „als Villensteuer an die Wähler verkauft“ worden sei, aber „unbeabsichtigte Folgen“ für den Wohnungsbau gehabt habe. Sie warnte, dass die Steuer ohne eine lokale Reform anfälliger für drastischere Kürzungen im Rahmen einer vorgeschlagenen landesweiten Abstimmungsmaßnahme sei, die von der Howard Jarvis Taxpayers Association unterstützt wird. Die UHLA kritisierte den Vorschlag wegen der Drohung, mehr als 100 Millionen US-Dollar für Programme zur Linderung der Wohnungsprobleme in Los Angeles zu streichen.
Der Vorschlag wurde von der Koalition „United to House LA“, Gewerkschaften und Befürwortern von bezahlbarem Wohnraum abgelehnt, die argumentierten, dass er die Einnahmen für Wohnungsbau- und Obdachlosenprogramme erheblich reduzieren würde. Joe Donlin, Direktor von United to House LA, nannte es „katastrophal“ und schätzte, dass es mehrere zehn Millionen Dollar an Jahreseinnahmen kosten würde. ULA-Unterstützer warfen Raman auf der Ratssitzung vor, dem Druck der Immobilienbranche nachgegeben zu haben. Der Rat verwies Ramans Vorschlag zur weiteren Prüfung an den Wohnungs- und Obdachlosenausschuss.
=== Wahlvorschlag für Kalifornien 2026 ===

Im Jahr 2025 begann die Howard Jarvis Taxpayers Association damit, Unterschriften für einen vorgeschlagenen kalifornischen Wahlvorschlag für die Abstimmung im November 2026 zu sammeln, der die kommunalen Transfersteuern landesweit begrenzen und im weiteren Sinne neue Beschränkungen für lokale Steuern einführen würde. Im Falle einer Verabschiedung würde die Maßnahme nicht nur Measure ULA, sondern auch ähnliche Transfersteuern, die von anderen kalifornischen Städten eingeführt wurden, einschließlich der Measure GS in Santa Monica, zunichte machen.
== Siehe auch ==
* Wohnen in Kalifornien
* Obdachlosigkeit in Los Angeles
* Übertragungssteuer
* Community Land Trust

* [https://unitedtohousela.com/ United to House LA] – Offizielle Website der Koalition
* [https://finance.lacity.gov/faq/measure-ula Measure ULA FAQ] – Finanzamt der Stadt Los Angeles
* [https://www.lewis.ucla.edu/research/the ... asure-ula/ Die unbeabsichtigten Folgen von Measure ULA] – Forschung des UCLA Lewis Center

Wahlvorschläge für Kalifornien 2022
Bezahlbarer Wohnraum in den Vereinigten Staaten
Obdachlosigkeit in den Vereinigten Staaten
Steuergesetzgebung